• Umnutzung von Büros zu Wohnungen

Umnutzung von Büros zu Wohnungen

15.10.2021 ALEXANDER HECK MSc Economics Ökonom Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Der Boden in der Schweiz wird immer knapper. Immobilienpreise schnellen in die Höhe. Homeoffice macht dem Bürogewerbe das Leben schwer. Daraus könnte man eine logische Schlussfolgerung ziehen: Wieso nicht den knappen Boden, auf dem leere Bürogebäude stehen, zu Wohnraum umgestalten? Doch das ist nicht so einfach wie gedacht.

Das Bürogewerbe scheint unter der andauernden Krise zu leiden, denn die Arbeitnehmer arbeiten vermehrt von zu Hause aus und beanspruchen kaum mehr Platz in den Büroräumen. Doch die Unternehmen lassen sich Zeit mit der Umstrukturierung ihrer Arbeitsplätze, denn bis heute ist ungewiss, ob sich Homeoffice auch langfristig bewähren wird. Wie die Handelszeitung Ende September 2021 berichtete, bereiten sich Unternehmen zwar auf eine Umstrukturierung der Büroflächen vor, eine konkrete Umsetzung lässt aber noch auf sich warten. 

Dieser Umstand beeinflusst auch die Mietpreise. Der Rückgang der Mieten für Büroflächen vollzieht sich schon seit mehreren Jahren. Das ist hauptsächlich auf die fehlende Nachfrage zurückzuführen (vgl. Grafik unten) – und nicht nur der Pandemie geschuldet. Laut einer Mitteilung des privaten Beratungs- und Forschungsunternehmens Fahrländer Partner AG (FPRE) Ende Juli 2021 sind die Mietpreise für Büroflächen in den letzten 5 Jahren um knapp 10 Prozent gesunken. Deshalb stellt sich für Eigentümer von Büroliegenschaften die Frage, ob ein Umbau von Büro- zu Wohnflächen nicht attraktiver sein könnte. Schliesslich liegen Bürohäuser meist an exklusiver Lage, wo Wohnraum äusserst gefragt ist. 

Gesetzliche Voraussetzungen

Massgebend ist natürlich die Bauzone, in der sich das Gebäude befindet, denn die Umnutzung muss zonenkonform sein. Befinden sich Immobilien in einer Gewerbezone, ist es äusserst schwierig, ein Umnutzungsgesuch auf kommunaler Ebene durchzusetzen. Die Flächennutzungspläne sind klar definiert und lassen kaum Ausnahmen zu. Schliesslich ist in Industriezonen immer mit einem erhöhten Lärmpegel zu rechnen. Sei es durch Maschinenlärm oder durch den starken Verkehr, der auf den Strassen zirkuliert. Deshalb spielen die Schall- und Lärmschutzmassnahmen eine grosse Rolle. Auch auf den Brandschutz muss geachtet werden. Fluchtwege müssen so geplant sein, dass sie keine andere Nutzungseinheit kreuzen. Dies ist auch für die Erdbebensicherheit entscheidend. Darüber hinaus können sich Büroflächen auch in denkmalgeschützten Gebäuden befinden. In solchen Fällen ist abzuklären, ob eine Änderung im Innenbereich überhaupt möglich ist, der äussere Aspekt des Gebäudes darf in den meisten Fällen nicht verändert werden.

Bauliche Voraussetzungen

Die grössten Hürden liegen auf der architektonischen Seite. Umnutzungen sind für Architekten eine grosse Herausforderung, denn nicht jedes Bürogebäude eignet sich statisch auch für einen Wohnungsbau. Wichtig sind wiederverwendbare Trennwände, die entlang jeder Fassadenachse frei eingefügt werden können, ohne in den Boden oder die Decke eingreifen zu müssen. Bei den Innenwänden sollte es sich deshalb so wenig wie möglich um tragende Wände handeln. Deren Lage sollte zudem auch nicht durch Beleuchtung oder andere Haustechnik eingeschränkt sein. Die Haustechnik sollte regelmässig kontrolliert werden können und nicht in engen Schächten untergebracht sein. Weiter sollte eine vertikale Erschliessung durch Treppen und Aufzüge sowie eine beträchtliche Raumhöhe gegeben sein. Auch ist auf Heizungs- und Lüftungswege zu achten, die sich an eine neue Raumaufteilung anpassen lassen. Wohnungen brauchen auch mehr Licht und einen direkteren Zugang nach draussen. Ausserdem müssen mehr Nasszellen eingeplant werden, da deren Nutzung und Auslastung in Bürogebäuden geringer ist. Deshalb ist auch die Lage der Abwasserleitungen ausschlaggebend. Schliesslich muss auch auf die Zusammensetzung der Baumaterialien geachtet werden. Vor jedem Umbau ist genau zu prüfen, ob gesundheitsgefährdende Materialien wie Asbest beim Bau verwendet wurden. 

Frühe Planung trägt Früchte

Die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Nutzung einer Immobilie während ihrer Lebensdauer ändert, ist gross, da der Zyklus eines Gebäudes über 100 Jahre betragen kann. Wenn daher bereits in der Planungsphase auf eine flexible Raumaufteilung geachtet wird, können die dauerhafte Nutzung und die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes verbessert werden. 

Einem Gebäude kann ein gewisses Mass an Nachhaltigkeit zugeschrieben werden, wenn die Räumlichkeiten mit keinen oder wenigen baulichen Eingriffen vielseitig nutzbar sind und dadurch wenig bis kein zusätzlicher Bauabfall entsteht. So kann letztlich auch der Wert des Gebäudes gesteigert werden. Es ist daher wichtig, dass Gebäude so geplant und gebaut werden, dass sie von Anfang an umnutzungsfähig sind.

Grosse Flächen eignen sich besser

Für die Umnutzung kommen nur grössere Flächen infrage, denn dort zeigen die Kostensenkungsmassnahmen Wirkung, was bei den oben genannten Punkten eine wichtige Rolle spielt. Für kleinere Büroflächen ist der Aufwand deshalb oft zu gross.

Im Beitrag von Journalist Philipp Dreyer finden Sie je ein Beispiel aus Zürich und Bern, wo die erfolgreiche Umnutzung eines Bürohauses zu Wohnungen realisiert wurde.

Umgekehrt ist die Grösse der Fläche bei der Umnutzung einer Wohnung, oder eines Teils davon, zu einem Büro weniger relevant. Wenn also zum Beispiel zu Hause die Kinder ausgezogen sind und der Eigentümer seinen Aufwand minimieren möchte, kann er einen Teil seiner Liegenschaft umnutzen und an einen selbstständigen Unternehmer oder an ein KMU vermieten.

Umbau oder Neubau?

Um den Ansprüchen des modernen Wohnungsbaus gerecht zu werden, muss eine Immobilie, die umgebaut werden soll, teilweise bis auf die Rohbausubstanz zurückgebaut werden. Da stellt sich auch schnell die Frage, ob ein Neubau, der meist günstiger ausfällt als ein Umbau, nicht doch geeigneter wäre. Zudem müssen viele administrative und rechtliche Aspekte geklärt werden. In der Regel kann aber gesagt werden, dass Umbauten schneller ausgeführt werden können als Neubauten. Jedoch müssen heutzutage nicht nur bauliche Parameter berücksichtigt werden: Das Gebot der inneren Verdichtung und der Ausschöpfung von Ausnutzungsreserven, die Schutzwürdigkeit, das Ortsbild, die Grenzabstände usw. beeinflussen den Entscheid massgeblich. Der Beschluss für oder gegen einen Abbruch und Ersatzneubau muss deshalb unter Berücksichtigung vieler Parameter gefällt werden und bedarf vielerorts einer Absprache mit Experten.