Die allermeisten Personen können ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur aus ihren Ersparnissen finanzieren, sondern sind auf eine Hypothek angewiesen. Doch auch wenn die Hypothekarzinsen momentan sehr tief sind, lohnt es sich, genau abzuwägen, welche Art von Hypothek abgeschlossen werden soll und auf welches Finanzinstitut die Wahl fallen soll. Laufzeit sowie die Wahl zwischen Fest- oder Liborhypothek hängen zudem auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Daher lohnt es sich in jedem Fall auch, konkrete Offerten von den verschiedenen Anbietern einzuholen.
Wie aus der Grafik ersichtlich wird, sind die Hypothekarzinsen seit den 1990er Jahren kontinuierlich gesunken. Bei der Vergabe von Hypotheken rechnen die Banken aber immer noch mit einem hypothetischen Zinssatz von 5%. Um eine Hypothek zu erhalten, dürfen die Zinszahlungen bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Das mag als grosse Hürde erscheinen, schützt aber auch die zukünftigen Eigentümer davor, eine Hypothek aufzunehmen, die sie später bei gestiegenen Zinsen nicht mehr bedienen können. Da das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz aufgrund der tiefen Zinsen stark angestiegen ist, haben die Banken auch verschärfte Regeln zum eingebrachten Eigenkapital erlassen. Seit Juli 2014 müssen 10% des Belehnwertes aus „echten“ Eigenmitteln bestehen. Das heisst, dass dieser Betrag nicht aus der Pensionskasse bezogen werden darf. Dies dient zum einen den Banken selber, die so das Ausfallrisiko im Falle von sinkenden Immobilienpreisen minimieren. Es schützt aber auch die Eigentümer, da sie so nicht Geld verbrauchen, welches sie im Alter benötigen werden.
Wir prüfen derzeit verschiedene Angebote für Geldmarkthypotheken (Saron). Worauf müssen wir dabei achten?
Viele Hypothekarnehmende machen den Fehler, mit der Bank nur über die «Marge» zu verhandeln. Effektiv können die Banken ihre Hypotheken aktuell über wesentlich tieferverzinste Kontoguthaben und Spargelder refinanzieren als zu Saron-Zinsen. Deshalb sind einige Institute bei den Kredit-Margen grosszügig, ohne sich wehzutun. Das kann sich aber jederzeit ändern, und deshalb spielt die Rahmenlaufzeit der Geldmarkthypothek eine wichtige Rolle. So bieten einige Institute nur kurze oder unbefristete Rahmenlaufzeiten an. Kunden, die mit sehr tiefen Sonderkonditionen geködert werden, riskieren deshalb, schon nach kurzer Zeit mit Preisanpassungen konfrontiert zu werden. Mit einer langen Rahmenlaufzeit von beispielsweise fünf Jahren sind Sie vor solchen kurzfristigen Anpassungen geschützt. Dafür sind Anbieter von längeren Rahmenlaufzeiten in der Regel etwas teurer. Ebenso wichtig ist die Möglichkeit, während der Rahmenlaufzeit jederzeit in eine Festhypothek wechseln zu können. Das ist nicht bei allen Anbietern selbstverständlich. Der letzte Punkt ist die Frage, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, falls Sie die Hypothek vorzeitig zurückzahlen (müssen). Auch hier gibt es grosse Unterschiede.
Wir haben eine Festhypothek und fragen uns, ob diese vorzeitig zurückbezahlt werden muss, wenn unser Hypothekargeber zahlungsunfähig wird?
Wenn bei Konkurs einer Bank alle Gläubiger per sofort ihre Schulden zurückzahlen müssten, hätte das einen weltweiten Dominoeffekt zur Folge. Selbst eine kerngesunde Bank müsste dann ihrerseits praktisch alle Kredite zurückverlangen, damit sie ihren Verpflichtungen per sofort nachkommen könnte. Deshalb gilt, dass Ausleihungen mit festen Laufzeiten auch bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditgebers nicht vorzeitig zurückbezahlt werden müssen. Auch die Zinskonditionen dürfen bis zum ordentlichen Ablauf der Hypothek nicht angepasst werden. Oft kommt es bei Zahlungsunfähigkeit einer Bank zur Übernahme der Hypotheken durch ein anderes Institut. Wenn Ihnen eine solche Übernahme angezeigt wird, werden Sie die Zinsen fortan diesem Institut zahlen müssen, auch wenn Sie dort gar nicht Kunde werden möchten. Ebenso kann es sein, dass Ihnen bei Fälligkeit der Hypothek keine Anschlussfinanzierung angeboten wird. Das kann Ihnen theoretisch auch mit einer «gesunden» Bank als Kreditgeberin passieren, denn es gibt in der Schweiz keine gesetzliche Pflicht, einen fälligen Kredit weiterführen zu müssen.
Letzte Woche hat die SNB die Leitzinsen erneut erhöht. Dadurch werden auch die Hypothekarzinsen nochmals ansteigen. Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung der Leitzinsen ein?
Mit der Leitzinserhöhung von 0,5 Prozentpunkten hat die SNB letzte Woche die obere Bandbreite der Erwartungshaltung erfüllt, und Saron-basierte Geldmarkthypotheken kosten neu zwischen 2,25 und 2,5 Prozent. Interessant ist, dass die Zinsen für Festhypotheken in allen Laufzeiten nur mit einem Anstieg von rund 0,1 Prozentpunkten auf die Leitzinserhöhung reagiert haben. Nach dem US-Dollar und Euro gibt es nun auch beim Schweizer Franken eine leicht inverse Zinskurve. Invers heisst, dass kurze Laufzeiten teurer sind als lange. Eine solche Situation dauert erfahrungsgemäss nur wenige Monate und ist fast immer Vorbote für eine schwächere Wirtschaft, was wiederum zu sinkenden Leitzinsen führt. Mit anderen Worten: Eine weitere Erhöhung der Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte lässt sich nicht ausschliessen, danach erwartet der Markt aber einen Rückgang bei den kurzen Laufzeiten, also auch beim Saron. Die Ausgangslage für Festhypotheken hat sich somit nicht verändert, d. h. ein Abschluss empfiehlt sich nur dann, wenn eine hohe Budgetsicherheit gesucht oder mit stark steigenden Zinsen gerechnet wird.
Unsere Geldmarkthypothek (Saron) wird demnächst fällig. Neu sollen wir eine Marge von 1,0 Prozent zahlen. Das sind 50 Prozent mehr, als wir bisher bezahlt haben. Müssen wir diesen Aufpreis akzeptieren?
Ich gehe davon aus, dass bei Ihnen der Rahmenvertrag für die Geldmarkthypothek ausläuft. Nur dann ist es der Bank in der Regel erlaubt, die Marge neu festzulegen. Als die SNB die Leitzinsen 2015 auf minus 0,75 Prozent reduzierte, führten die Banken für Geldmarkthypotheken eine künstliche Zinsuntergrenze von 0 Prozent (plus Kreditmarge) ein. Dies mit Verweis auf die Spargelder, die nicht negativ verzinst wurden. Effektiv konnten die Banken aber einen Teil der Hypotheken via Geldmarkt mit negativ verzinsten Passivgeldern finanzieren. Die negativen Zinsen haben die Banken zwar nicht an die Hypothekarnehmenden weitergegeben, dafür aber die Margen reduziert. Seit die SNB am 22.9.2022 die Leitzinsen auf plus 0,5 Prozent erhöht hat, ist diese Party allerdings vorbei. Entsprechend müssen die Banken ihre Margen erhöhen, um gleich viel wie vorher zu verdienen. Kommt hinzu, dass der Saron ein «Übernacht»-Satz ist, während es sich beim bis Ende 2021 gültigen «Libor» um einen 3-Monats- Zinssatz gehandelt hat. Gäbe es den 3M-Libor heute noch, wäre dieser rund 0,2 Prozentpunkte teurer als der aktuelle Saron. Aus den genannten Gründen wird die Bank vermutlich nicht mehr auf das alte Niveau zurückkehren, mit etwas Verhandlungsgeschick können Sie aber versuchen, den Aufpreis zu reduzieren.
Gemäss diversen Medienberichten wird die Schweizerische Nationalbank demnächst die Leitzinsen erhöhen. Welche Folgen hat das auf meine Geldmarkthypothek, und soll ich jetzt in eine Festhypothek wechseln?
Zur Bekämpfung der hohen Inflation haben die US Notenbank und die Europäische Zentralbank die Leitzinsen kräftig angehoben. Auch die SNB hat im Juni die Leitzinsen von –0,75 auf –0,25 Prozent erhöht. Nun wird eine weitere Erhöhung im Bereich von 0,25 bis 0,75 erwartet. Ist die Erhöhung grösser als 0,25 Prozentpunkte, werden auch Geldmarkthypotheken teurer. Wer heute beispielsweise 0,9 Prozent für seine Geldmarkthypothek zahlt, wird bei einer Leitzinserhöhung auf 0,25 Prozent neu 1,15 Prozent zahlen müssen. Im Vergleich zu Festhypotheken, die im Durchschnitt 2,5 Prozent für 5 Jahre fest und bis 2,8 Prozent für 10 Jahre fest kosten, ist das immer noch ein sehr günstiger Zinssatz. Ein Wechsel in Festhypotheken lohnt sich deshalb nur dann, wenn Sie mit weiteren, massiven Leitzinserhöhungen durch die SNB rechnen. Ein solches Szenario ist eher unwahrscheinlich. Im Gegenteil, die Anzeichen einer weltweiten Rezession häufen sich, was wiederum für sinkende Zinsen spricht.
verschiedene Medien berichten darüber, dass wegen der gestiegenen Zinsen bis zu 20 Prozent der Eigenheimbesitzer um ihre Liegenschaft zittern müssen. Ist dem wirklich so?
Nimmt man die 10-jährigen Festhypotheken als Referenz für die Hypothekarzinsen, haben sich die Zinsen in den letzten Monaten tatsächlich von 1 auf rund 3 Prozent verdreifacht. Nur heisst das noch lange nicht, dass nun alle Eigenheimbesitzer dreimal so hohe Zinsen zahlen müssen. Erstens haben 80 Prozent aller Hypotheken in der Schweiz eine feste Laufzeit. Der Zinsanstieg wird somit erst in Monaten oder Jahren bemerkbar. Zweitens kosten beispielsweise Geldmarkthypotheken noch immer weniger als 1 Prozent. Wenn die SNB die Leitzinsen von –0,25 Prozent auf mehr als 0 Prozent anhebt, wird auch dieses Modell etwas teurer. Drittens rechnen die Banken bei der Tragbarkeitsrechnung seit jeher mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Erst wenn die Zinsen auf über 5 Prozent steigen – was äusserst unwahrscheinlich ist –, werden einzelne Hypothekarnehmer etwas mehr als einen Drittel ihres Einkommens für ihr Eigenheim benötigen. Es muss also niemand um sein Eigenheim zittern.
Wir müssen kommenden Herbst unsere 10-jährige Festhypothek erneuern. Was empfehlen Sie uns im aktuellen Zinsumfeld?
In den vergangenen Wochen war in den Medien vermehrt zu lesen, dass die Hypothekarzinsen stark gestiegen seien und nun die Zeiten der günstigen Immobilienfinanzierungen vorbei seien. Das ist nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich sind die Zinsen in den letzten Wochen gestiegen, jedoch hauptsächlich am längeren Laufzeitende. Die Zinsen bei Geldmarkthypotheken (Saron) sind weiterhin auf einem historisch tiefen Niveau geblieben, was sich so schnell nicht ändern dürfte. Dies darum, weil der Leitzins der SNB weiterhin bei minus 0,75 Prozent liegt. Die Banken kalkulieren den Kundenzinssatz auf Basis von 0 Prozent plus Kreditmarge, weshalb ein Zinspuffer von 0,75 Prozent entsteht. Im Umkehrschluss bedeutet das: Die Geldmarkthypotheken werden nur dann teurer, wenn die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen insgesamt viermal um 0,25 Prozentpunkte erhöht hat. Wir von der HEV Hypothek empfehlen daher, weiterhin auf Geldmarkthypotheken zu setzen und nicht in Panik zu verfallen.
Meine Hypothek wird demnächst fällig. Ausgerechnet jetzt steigen die Zinsen für Festhypotheken deutlich an. Was raten Sie mir?
10-jährige Festhypotheken sind seit Beginn des Jahres von durchschnittlich 1,25 Prozent auf aktuell 1,65 Prozent gestiegen. Ein Blick auf die Zinskurve zeigt, dass die Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt derzeit so gehandelt werden, als ob die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen in rund eineinhalb Jahren von minus 0,7 Prozent auf plus 0,4 Prozent erhöhen würde. Das wäre ein Anstieg von 1,1 Prozentpunkten oder mehr als vier Zinsschritten in sehr kurzer Zeit. Ein solches Szenario ist sehr unwahrscheinlich und zeugt von einer – in solchen Situationen durchaus üblichen – Überreaktion des Marktes. Wir empfehlen deshalb, einen kühlen Kopf zu bewahren und höchstens einen Drittel der Gesamtfinanzierung als Festhypothek abzuschliessen. Den Rest würden wir als Geldmarkthypothek aufnehmen, die mit rund 0,9 Prozent deutlich günstiger ist als eine Festhypothek. Wenn sich die Zinsmärkte beruhigt haben, kann dann immer noch ein weiterer Anteil in Festhypotheken gewechselt werden.
Damit Sie auch im 2022 in Sachen Hypothek sorgenfrei bleiben, hier einige Tipps:
Meine laufende Geldmarkthypothek wird am 1.1.2022 von Libor auf Saron als Referenzzinssatz umgestellt. Müsste der Zinssatz für meine Hypothek dadurch nicht günstiger werden?
Beim Libor handelt es sich um den Zinssatz für ungedeckte Ausleihungen zwischen den Banken, der Saron hingegen gilt für gedeckte Kredite. Deshalb müsste der Saron eigentlich tiefer als der Libor sein. Nur ist seit längerer Zeit das Gegenteil der Fall, d. h. der Saron ist teurer als der Libor. Möglicherweise sorgt die Umstellung zahlreicher Zinsabsicherungsinstrumente vom Libor auf den Saron für diese spezielle Konstellation. Entsprechend müsste Ihre Geldmarkthypothek sogar teurer werden. Dies ist aber nicht der Fall, denn Libor und Saron bewegen sich im Minusbereich. Dadurch kommt die künstliche Untergrenze von 0 Prozent plus Kreditmarge zum Tragen. Und das wird noch eine Weile so bleiben. Aktuell werden die Preise auf dem Kapitalmarkt so gehandelt, wie wenn die Leitzinsen noch für mindestens fünf Jahre negativ bleiben würden.
Die Zinsen für Festhypotheken sind offenbar gesunken. Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für eine Zinsfixierung?
Seit Mai 2019 bewegen sich 10-jährige Festhypotheken in einer Bandbreite von 1,0 bis 1,3 Prozent (Durchschnitt von 40 Banken und Versicherungen). Die obere Bandbreite wurde letztmals im März 2021 erreicht. Seither befinden sich die Sätze in einer leichten Abwärtsbewegung. Der Zeitpunkt für den Abschluss langfristiger Festhypotheken ist somit etwas besser als im Frühling 2021. Dennoch sollte ein solcher Schritt gut überlegt sein. 10-jährige Festhypotheken kosten je nach Anbieter bis zu 0,5 Prozentpunkte mehr als Geldmarkthypotheken (Saron). Und das wird noch eine Weile so bleiben. Die Geld- und Kapitalmärkte rechnen derzeit für mindestens weitere sechs Jahre mit einem negativen Leitzins. Erst danach werden Geldmarkthypotheken sukzessive um bis zu 0,35 Prozentpunkte ansteigen.
Bezogen auf eine Hypothek von beispielsweise Fr. 500 000.– ist in diesem Szenario eine 10-jährige Festhypothek in den ersten sechs Jahren Fr. 15 000.– teurer als eine Geldmarkthypothek. Und auch in den verbleibenden vier Jahren ist die Geldmarkthypothek noch leicht günstiger. Somit lohnt sich der Abschluss von Festhypotheken nur dann, wenn Sie von stark steigenden Zinsen ausgehen.
Beim Abschluss meiner Hypothek habe ich aus verschiedenen Angeboten den günstigsten Kreditgeber gewählt. Nun steht die Verlängerung an, und der Zinssatz ist deutlich höher als bei anderen Anbietern. Was soll ich tun?
Bedingt durch die negativen Zinsen hat sich der Preiskampf bei den Hypothekaranbietern immer mehr verschärft. Manch eine Bank gewährt dabei Neukunden Konditionen, die für die Bank nicht rentabel sind. Dies in der Absicht, die Konditionen bei der erstbesten Gelegenheit «zu normalisieren». Offenbar ist das bei Ihnen der Fall. Wenn Ihnen der Hypothekargeber nicht entgegenkommt, verbleibt nur der Wechsel zu einem anderen Institut. Dabei ist nicht garantiert, dass Sie in ein paar Jahren nicht erneut den Anbieter wechseln müssen. Effektiv gibt es andere Wege, langfristig Hypothekarzinsen zu sparen, nämlich mit der Wahl der passenden Strategie. Wer beispielsweise in der Vergangenheit auf Festhypotheken gesetzt hat, zahlte bis zu doppelt so viel Zinsen wie für eine Geldmarkthypothek (auch Libor- oder neu Saron-Hypothek genannt). Das ist massiv mehr, als man mit dem Vergleichen verschiedener Angebote einsparen kann, und man muss erst noch nicht alle paar Jahre den Anbieter wechseln.
Da wir auf dem Sparkonto fast keinen Zins mehr erhalten, überlegen wir uns, einen grösseren Teil der Hypothek zu amortisieren. Die Bank rät uns davon ab, weil die Hypothekarzinsen derzeit so tief sind. Was halten Sie davon?
Die Banken leben davon, Spargelder tiefer als Hypotheken zu verzinsen. Deshalb erstaunt es nicht, dass die Bank von einer Amortisation abrät. Es gibt aber durchaus Gründe, die dafür sprechen, die Hypothek nicht zu amortisieren: So sollten Sie immer eine ausreichend grosse finanzielle Reserve für Unvorhergesehenes bereithalten, denn eine Aufstockung der Hypothek ist oft nicht ohne Weiteres möglich. Ferner kann es sich lohnen, mit den freien Mitteln Einkäufe in die Pensionskasse zu tätigen, oder Sie legen die Gelder in Aktien oder Aktienfonds an. Damit gehen Sie zwar das Risiko von Kursverlusten ein, die Chancen sind aber gut, dass Sie über einen längeren Zeitraum hinweg mehr daran verdienen, als Sie für die Hypothek zahlen müssen. Achten Sie in diesem Fall auf die Gebühren, damit die Rendite nicht unnötig geschmälert wird.
Seit dem Auszug unserer Kinder haben wir in unserem Haus mehr als genügend Platz. Und weil die Pensionierung ansteht, überlegen wir uns, in Zentrumsnähe eine Eigentumswohnung zu kaufen. Die Bank meint nun, dass wir nach der Pensionierung die Tragbarkeitsrichtlinien nicht mehr erfüllen, und lehnt deshalb die Finanzierung der Eigentumswohnung ab. Wie geht das?
So wie Ihnen geht es vielen HEV-Mitgliedern. Seit einigen Jahren sind Banken vom Regulator dazu verpflichtet, Hypothekarkredite periodisch zu überprüfen. Eine solche Überprüfung ist auch bei bonitätsrelevanten Ereignissen wie einer Pensionierung oder dem Neukauf einer Immobilie vorgeschrieben. In der Regel reduziert sich das Einkommen nach der Pensionierung, was dazu führen kann, dass die Tragbarkeitsrechnung – sprich das Verhältnis zwischen den Kosten für die Liegenschaft und dem regelmässigen Einkommen – nicht mehr aufgeht. Möglicherweise lassen sich die Tragbarkeitskriterien mit einer tieferen Belehnung erfüllen. Auch eine sogenannte Immorente – wie sie beispielsweise die HEV Hypothek anbietet – könnte das Problem lösen. Beide Varianten setzen allerdings ausreichend Eigenkapital voraus.
D. F. Offenbar sind die Zinsen für Festhypotheken gestiegen. Bei uns steht bald die Erneuerung einer Hypothekartranche an. Was empfehlen Sie im aktuellen Umfeld?
Inflationsängste haben in den letzten Wochen dazu geführt, dass die Zinsen am langen Ende von einem sehr tiefen Niveau auf ein immer noch tiefes Niveau gestiegen sind, während Zinsen für kürzere Laufzeiten durch die geldpolitischen Lockerungen weiterhin tief gehalten werden. Keine Freude an diesem Anstieg haben die US-Notenbank und die Europäische Zentralbank, deren Ziel es ist, die Zinsen weiterhin tief zu halten, um die Wirtschaft in Schwung zu halten. Auch die SNB stellt keine Zinserhöhung in absehbarer Zeit in Aussicht. Somit steht der Zug für den Abschluss von Festhypotheken immer noch im Bahnhof, wenn Sie diesen denn tatsächlich besteigen wollen. Denn auf Festhypotheken sollte man nur setzen, wenn man in den nächsten Jahren von einem deutlichen Zinsanstieg ausgeht. Ansonsten sind Geldmarkthypotheken (auch Libor- bzw. Saron-Hypotheken genannt) die bessere Lösung.
D. D. Wir haben vor zehn Jahren eine Liegenschaft gekauft. Eine Amortisationspflicht bestand damals keine. Nun will die Bank unser Säule-3a-Guthaben als Zusatzsicherheit verpfändet haben, obwohl die Immobilienpreise gestiegen sind. Was halten Sie davon?
Seit einigen Jahren verlangt der Regulator von den Banken, dass sie ihre Hypothekarengagements periodisch überprüfen, auch wenn die Hypothekarzinsen immer pünktlich bezahlt wurden. Zur Überprüfung gehört auch eine Neubewertung der Liegenschaft. Trotz gestiegener Immobilienpreise kann es dabei zu einer tieferen Bewertung als zum Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs kommen, beispielsweise weil – statistisch gesehen – grössere Unterhaltsarbeiten anstehen. Als Folge davon müssen möglicherweise Pflichtamortisationen geleistet werden, welche die Tragbarkeitsrechnung verschlechtern. Mit einer Verpfändung von Säule-3a-Guthaben kann eine Amortisationspflicht oft vermieden werden. Alternativ könnten Sie mit den Säule-3a-Geldern natürlich auch die Hypothek amortisieren, um die Tragbarkeit (wieder) zu erfüllen.
Unsere Hypothek wird demnächst fällig. Wir überlegen uns den Wechsel zu einem Hypothekargeber, bei dem die Erdbebenversicherung integriert ist. Was halten Sie davon?
Wer hätte vor einem Jahr gedacht, dass wir es heute mit einer Corona-Pandemie zu tun haben? Auch ein starkes Erdbeben in der Schweiz hält niemand für möglich. Dabei gab es in der Vergangenheit starke Erdbeben, beispielsweise 1356 in Basel (Magnitude 6,6) oder 1946 in Sierre (5,8). Viele Gebäudeversicherungen schliessen Erdbebenschäden aus oder haben nur eine sehr limitierte Deckung für Grossereignisse. Aus diesem Grund haben einzelne Banken ihren gesamten Hypothekarbestand gegen das Erdbebenrisiko versichert. Als Hypothekarnehmer profitieren Sie so von einer kostenlosen Erdbebenversicherung, die als Einzelpolice – je nach Deckungshöhe und Region – einige hundert bis weit über tausend Franken pro Jahr kostet. Umgerechnet auf eine Hypothek über beispielsweise 500000 Franken entspricht das einem Gegenwert von rund 0,1 bis 0,25 Prozentpunkten. Ein Wechsel zu einem Anbieter mit Erdbebenversicherung kann sich somit lohnen. Zu prüfen ist dabei, ob die Differenz zwischen dem gesamten Gebäudewert und der Hypothek versichert ist. Auch die HEV-Hypotheken für Mitglieder des HEV Schweiz sind gegen Erdbeben versichert.
Wegen Corona verbringen wir viel mehr Zeit zu Hause als früher. Deshalb möchten wir unsere Hypothek aufstocken und die Gelder in die Liegenschaft investieren. Wird die Bank die Investitionen eins zu eins als wertvermehrend einstufen?
In der aktuellen Corona-Lage überlegen sich viele Eigenheimbesitzer, Renovationen zu tätigen oder sich mehr Komfort in den eigenen vier Wänden zu gönnen. Bezüglich Wertsteigerung ist aber Vorsicht geboten. Nicht jede Investition in die Immobilie führt zwangsläufig zu einem höheren Liegenschaftswert. Als Faustregel lässt sich festhalten: Je exotischer der Ausbau, desto tiefer die Wertvermehrung der Immobilie. Beispielsweise führt der Einbau eines Pizza-Ofens zwar zu mehr Gemütlichkeit, die Attraktivität der Liegenschaft wird dadurch aber nur geringfügig erhöht. Anders sieht es bei einem hochwertigen Küchenausbau aus, der zu einer deutlichen Wertsteigerung führt. Sprechen Sie deshalb im Vorfeld mit Ihrer Bank über die geplanten Investitionen, und lassen Sie sich darüber informieren, wie sich diese – aus Sicht der Bank – auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken.
Wir arbeiten in einer vom Coronavirus besonders hart getroffenen Branche. Jetzt machen wir uns Sorgen, dass die Bank die Hypothek kündigen könnte, weil wir nicht mehr so viel verdienen. Können wir uns mit einer 10-jährigen Festhypothek vor einer Kündigung schützen?
In den meisten Hypothekarverträgen ist ein ausserordentliches Kündigungsrecht der Bank enthalten, falls sich die Bonität des Hypothekarnehmers deutlich verschlechtert. Dies gilt auch während der Laufzeit einer Festhypothek. Solange Sie Zinsen und Amortisationen pünktlich zahlen, wird aber kaum ein Institut diese Kündigungsklausel geltend machen. Denn es ist fraglich, ob diese Bonitätsklausel rechtlich durchsetzbar ist. Die Bank kann aber nach dem Ablauf einer Hypothek mit fester Laufzeit die Rückzahlung der Hypothek verlangen. Insofern bietet eine langfristige Festhypothek tatsächlich einen gewissen Kündigungsschutz. Mit einer 10-jährigen Festhypothek gehen Sie aber auch Risiken ein. Beispielsweise wenn Sie die Liegenschaft während der Laufzeit der Festhypothek verkaufen möchten. Die Ausstiegsentschädigung kann dann bis zu mehreren zehntausend Franken betragen.
Wir haben eine Geldmarkthypothek (Libor), die nächstes Jahr in eine Saron-Hypothek umgewandelt wird. Neu hat die Geldmarkthypothek keine Rahmenlaufzeit mehr. Ist das ein Vor- oder Nachteil?
Viele Hypothekaranbieter haben sich noch immer nicht dazu geäussert, wie sie den Wechsel vom Libor auf den Saron vollziehen werden. Es zeichnet sich aber ab, dass einige Institute keine festen Rahmenlaufzeiten mehr anbieten. Ihr Vorteil: Sie können die Hypothek jederzeit zurückzahlen. Der Nachteil: Auch die Bank kann die Hypothek jederzeit kündigen, sei es auch nur, um die Marge zu erhöhen. Eine solche Situation gab es bereits einmal, und zwar Monate vor Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008. Damals stiegen die Refinanzierungskosten am Geldmarkt an, weshalb die Banken reihenweise Änderungskündigungen verschickt haben nach dem Motto, entweder akzeptiert der Kunde höhere Preise, oder er soll sich einen anderen Kreditgeber suchen. Mit einer festen Rahmenlaufzeit sind Sie vor solchen plötzlichen Margenerhöhungen geschützt, zumindest bis zum Ende der Rahmenlaufzeit.
Ich besitze ein Mehrfamilienhaus und überlege mir, dieses in Stockwerkeigentum aufzuteilen, damit ich meiner Schwester eine der Wohnungen verkaufen kann. Die Bank findet das keine gute Idee – sehen Sie das auch so?
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Stockwerkeigentum aufteilen, gewinnen Sie auf den ersten Blick an Flexibilität, indem Sie jederzeit einzelne Wohnungen verkaufen können. Allerdings verlieren Sie im Falle eines solchen Wohnungsverkaufs das alleinige Bestimmungsrecht über die Liegenschaft. Das kann so weit gehen, dass sich ein einzelner Eigentümer gegen alle – auch sinnvollen – Renovationsarbeiten wehrt und Sie dadurch Mietzinsen reduzieren müssen oder sogar Leerstände riskieren. Auch der Käufermarkt für «zerstückelte » Mehrfamilienhäuser ist eingeschränkt. Vielen professionellen Anlegern ist es reglementarisch untersagt, nur Teile von Mehrfamilienhäusern zu kaufen. Prüfen Sie deshalb, ob es nicht einfacher wäre, Ihrer Schwester einen Miteigentumsanteil am Mehrfamilienhaus im Gegenwert der gewünschten Wohnung zu verkaufen und ihr dafür ein Wohnrecht einzuräumen, bei dem sie lediglich die Nebenkosten übernehmen muss. Das Wohnrecht muss dabei im Nachgang zu den Grundpfandtiteln der Bank stehen, damit diese mitmacht.
Sie haben vor drei Monaten geschrieben, dass der Zug für Festhypotheken noch nicht abgefahren sei. Wie beurteilen Sie die aktuelle Situation?
Seit mehr als einem Jahr bewegen sich die CHF-Langfristzinsen in einem Korridor, der rund 0,25 Prozentpunkte breit ist. Selbst als die Covid-19-Ansteckungen in der Schweiz Ende März ihren Höhepunkt erreicht hatten, wurde lediglich der obere Rand des Korridors touchiert. Seither sind die Zinsen wieder leicht gesunken. Um die wirtschaftlichen Schäden von Covid-19 in Grenzen zu halten, werden weltweit Hunderte von Milliarden Euros und Dollars in die Geld- und Kapitalmärkte gepumpt. Das drückt auf die Zinsen. Deshalb ist es sehr unwahrscheinlich, dass die Zinsen in den nächsten Monaten die obere Bandbreite des Korridors verlassen werden. Hingegen erhöht sich die Wahrscheinlichkeit einer weiteren Leitzinssenkung durch die SNB, was wiederum die Banken dazu bewegen könnte, die künstliche Untergrenze von 0 Prozent plus Kreditmarge aufzuheben. Mit einer Geldmarkthypothek (auch Libor- / Saron-Hypothek genannt) profitiert man am schnellsten von einer solchen möglichen Aufhebung.
B. Z. Für die Erneuerung unserer Hypothek Anfang 2021 verlangt unsere Bank einen Terminzuschlag. Lohnt sich eine solche frühzeitige Fixierung trotz Zuschlag?
Wer von stark steigenden Zinsen ausgeht, kann sich den Zins seiner Festhypothek einige Zeit im Voraus fixieren lassen und sich so absichern. Für diese Sicherheit verlangen Banken oft einen Aufschlag zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten – abhängig von der Zeitspanne zwischen Zinsfixierung und Auszahlung der Hypothek. Somit lohnen sich Termin- Festhypotheken nur dann, wenn man bis zur Auszahlung mit einem deutlichen Zinsanstieg rechnet. Ein solch markanter Zinsanstieg in vorhersehbarer Zeit ist unrealistisch, da die Banken ihre Hypotheken trotz Negativzinsen auf mindestens 0 Prozent plus Kreditmarge kalkulieren und somit ein Zinspuffer entsteht. Erst wenn die SNB den Leitzins wieder auf mehr als 0 Prozent erhöht, werden Festhypotheken substanziell steigen. Auch hat sich in den letzten 30 Jahren gezeigt, dass man mit Geldmarkthypotheken deutlich günstiger fährt als mit Festhypotheken.
K. W. Wir planen den Verkauf unserer Liegenschaft. Ab welchem Zeitpunkt sollen wir unsere Bank über die Verkaufsaktivitäten informieren?
Die Bank hat beim Verkauf der Liegenschaft kein Vetorecht. Sie können Ihr Objekt also ohne Zustimmung der Bank verkaufen. Dennoch ist es ratsam, den Hypothekargeber spätestens bei der Erstellung des Kaufvertrages beizuziehen. So kann im Kaufvertrag präzise festgehalten werden, welcher Anteil des Kaufpreises an die Bank fliessen muss, damit die Grundpfänder freigegeben werden. Im Falle von Festhypotheken sollten Sie zudem Ihre Bank anfragen, ob die Festhypothek auf die Käuferschaft übertragen werden kann. Infolge gesunkener Zinsen werden Sie der Käuferschaft zwar die Differenz zu den heutigen Hypothekarzinsen ausgleichen müssen – am einfachsten über einen reduzierten Kaufpreis. Unter dem Strich kommt diese Lösung für Sie aber deutlich günstiger, als wenn Sie der Bank die volle Ausstiegsentschädigung bezahlen. Übrigens hat auch die
Käuferschaft etwas von dieser Übernahme: Während der Restlaufzeit der Festhypothek kann sie steuerlich höhere Schuldzinsabzüge geltend machen.
P. F. In den nächsten Monaten wird unsere Hypothek fällig. Bisher hatten wir jeweils fünfjährige Festhypotheken abgeschlossen. Neu möchten wir fünf und zehn Jahre kombinieren. Ist eine solche Staffelung der Hypotheken sinnvoll?
Festhypotheken sind nur dann sinnvoll, wenn man sich vor stark steigenden Zinsen schützen möchte. In so einem Fall sind Laufzeiten unter sieben Jahren aber zu kurz. Deshalb lohnt sich die Kombination von fünf- und zehnjährigen Laufzeiten nicht. Eine Staffelung ist aber grundsätzlich sinnvoll. Damit reduzieren Sie das Risiko, die gesamte Finanzierung in einer Hochzinsphase erneuern zu müssen. Anstelle der fünfjährigen Festhypothek empfehle ich eine Geldmarkthypothek (auch Libor- / Saron-Hypothek genannt). Dabei gilt: Je mehr Sie mit steigenden Zinsen rechnen, desto grösser sollte der Anteil der langfristigen Festhypothek sein. Übrigens: Im Markt werden derzeit Laufzeiten bis weit über 30 Jahre hinaus mit negativen Zinsen gerechnet, d. h. von einer Zinserhöhung sind wir gegenwärtig sehr weit entfernt.